北京去年首批入市限竞房“大卖”落空 七成几乎转为库存积压

沐鸣娱乐 2019年06月12日 06:36:41 阅读:81 评论:0

[摘要]据张大伟估算�������,考虑网签滞后因素�������,实际销售去化率可能会达到40%以上�������,但仍改变不了如今超过2.2万套限竞房成为库存积压的现状����。况且还有大量未入市项目�������,销售状况依旧堪忧����。

本报记者 王丽新�����。

从四年前的“豪宅元年”到近一年来的“限竞房时代”���� �,从新建住宅价格全面高端化到二手房大降价……这几年���� �,北京楼市起起伏伏���� �,成就了一批“北上”的民营房企���� �,也迫使部分开发商不得不撤离北京������。

进退之间����,考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新������、成本管控等多种能力的内功������。在当前充斥着大量限竞房的市场����,为了找到有效客户群����,加快去化速度����,开发商不惜支付渠道费拉入中介渠道������、打出线上线下各种拓客营销组合拳����,但多数项目仍难以改变滞销的局面������。

在长期跟踪调查采访中���,《证券日报》记者获悉���,去年第一批入市的部分限竞房项目���,原本“大卖”的期望落空后���,立即启动了降价优惠促销策略���,没想到亦无太多效果���。一年多过去了���,部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊���,剩余的70%则几乎都转为库存积压���。供应区域集中���,客户选择性多犹豫不出手���,竞品环伺滞销难解���,这就是限竞房入市一周年后���,多数楼盘的生存现状���。

入市一年供应近3.5万套房�����。

过去一年���,《证券日报》记者走访了不少限竞房楼盘���,在踩盘过程中���,本报记者发现���,限竞房供应以六环沿线为主���,五环至六环之间亦有较大体量的布局���,大兴区������、丰台区和房山区限竞房入市量较高���,供应较为集中������。

据中原地产研究中心统计数据显示����,从2018年6月10日开始����,到2019年6月10日����,北京新房市场总计入市50个限竞房项目����,合计75期����,供应住宅套数达到了34559套� ���。

另据诸葛找房统计数据显示����,2017年至2018年为北京限竞房用地成交高峰����,今年仍将有大量限竞房入市���。2017年北京成交限竞房用地44宗����,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗����,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%���。

不难看出���,过去两年���,北京市场限竞房用地供应高峰逐渐推高了房源数量���,预计今年还将有大量限竞房上市�����。正如中原地产首席分析师张大伟所示���, 2019年入市的限竞房有望超过6万套�����。

合硕机构首席分析师郭毅也曾表示����,过去两年����,北京在加大土地供量的同时����,又限定价格和产品����,住宅产品的地段��� � �、户型��� � �、总价高度相近����,造成限竞房大面积滞销����,房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价����,从而断臂求生����。

郭毅表示�����,背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背�����,仅接近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元�����,748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元�����,静态去化周期长达82个月����。

近七成限竞房变库存积压����。

市值超过4000亿元的限竞房库存市场������,真实的去化率到底是多少������?����。

据中原地产研究中心统计数据显示�����,从2018年6月10日入市开始�����,截至2019年6月10日�����,北京限竞房网签套数合计11976套�����,网签套数占供应总量为35%;网签面积为125万平方米�����,按照面积计算�����,网签完成率只有31%;平均网签均价为每平方米48693元�����,网签总金额为610亿元���� �。这就意味着�����,近七成的限竞房还未签约销售�����,已经变为库存积压���� �。

据张大伟估算����,考虑网签滞后因素����,实际销售去化率可能会达到40%以上����,但仍改变不了如今超过2.2万套限竞房成为库存积压的现状���。况且还有大量未入市项目����,销售状况依旧堪忧���。

“有些限竞房项目的退房率很高�����,甚至动辄多达几十套�������。”某房企高管向《证券日报》记者透露�����,没有完成网签就存在着变动的可能性�������。

据诸葛找房统计数据显示�����,北京各区域限竞房去化水平不同�����,丰台限竞房项目多数位于五环内�����,位置较好购房者关注度高�����,去化率为52%�����,表现优于其他区域;其次为昌平区去化率为48%����。

值得一提的是�����,据诸葛找房统计数据显示�����,截至目前�����,北京远郊区共入市7个限竞房项目�����,5个去化率均不足10%�����,3个甚至不足2%�������。此外�����,门头沟区限竞房项目入市1个�����,该项目为金地集团���、电建地产等开发商联合开发的华萃西山�����,共成交37套�����,成交面积为3315平方米�����,成交均价为48963元/平方米�����,成交金额为1.62亿元�����,去化率仅为6.36%�������。

诸葛找房分析师认为���,远郊区距离北京主城区距离较远���,配套设施不完善���,限竞房项目虽然价格较低���,但仍难以吸引购房者���,导致各项目去化情况不佳���。无疑���,这些项目都陷入了“去化危机”���,尚不知何时才能解套���。

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