企鹅前线|社科院:少数城市房价或迎来较快上涨

沐鸣娱乐平台 2019年04月26日 08:08:13 阅读:193 评论:0

腾讯房产4月25日讯(陈梦琴)4月25日����,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》���。报告预测����,在调控政策坚持“房住不炒”的条件下����,短期内一二线城市房价总体以小涨或微涨为主����,难以出现大涨���。但部分二线城市调控手段机制尚不完善����,且政策对市场的反应与效力传导也需要一定时间����,少数二线城市仍可能较快上涨���。而三四城市局部“小阳春”将自行消退����,房价仍将趋于稳中有降���。

全国房价继续小幅上涨����,重点城市二手房成交量较快放大���。

2019年3月全国房价继续小幅上涨������,少部分一二线城市涨速有所加快�����。纬房指数监测显示������,2019年3月������,142个样本城市房价平均环比上涨0.344%������,环比涨幅比上月收窄0.11个百分点�����。142个样本城市中������,房价环比上涨城市95个������,占样本数的66.9%������,比上月增加1个�����。环比下跌的城市为47个������,占样本数的33.1%�����。

在房价延续小涨的同时�����,重点城市二手住房成交量较快放大����。纬房指数监测发现�����,2019年3月�����,10大重点城市二手住房成交量指数为226.99�����,比2019年前2个月之和还要高出5.6%����。值得关注的是�����,这一指数值不仅超过了前期2017年3月的高点�����,同时是2017年以来的成交量指数最高值����。由于2017年3月为上一轮一二线城市住房市场景气小周期的波峰�����,成交量指数超越前期高点具有较明确的市场指向意义����。从量在价先的一般性规律看�����,重点城市房地产市场已经聚集了一定的上涨动能����。

报告认为��� �,2019年1季度出现局部“小阳春”��� �,其主要原因有:�����。

一是住房市场融资环境得到改善�� 。资本市场的资金紧张状况显著缓解����,部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平�� 。

二是房价预期出现转变����。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调���,一些城市取消或弱化了限价������、限售等辅助性调控手段����。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动���,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变����。

由于房地产市场对于货币和政策因素极其敏感������,在预期政策见底和融资环境向好的综合作用下������,2018年末的市场悲观情绪出现谨慎转变������,2019年1季度多数城市房价小幅上涨�����。

分区域看���,一线城市房价继续小幅上涨���,准一线及二线城市房价涨幅扩大�������。

其中� �����,一线城市房价整体继续小幅上涨������。纬房指数监测显示� �����,2019年3月� �����,一线城市房价平均环比上涨0.955%� �����,环比涨速比上月收窄0.197个百分点������。4个一线城市均小幅上涨� �����,其中北京环比上涨1.17%� �����,比上月扩大0.21个百分点;上海环比上涨1.31%� �����,较上月收窄0.05个百分点� �����,这是上海在经历了20个月的持续下跌后� �����,房价出现的连续2个月的环比上涨;深圳环比上涨1.27%� �����,较上月扩大0.14个百分点;广州环比上涨0.07%� �����,较上月收窄1.09个百分点������。可以发现� �����,由于一线城市是中国房地产市场调控政策最严厉���、调控手段最成熟的区域� �����,房价虽有所回升但并未出现大涨� �����,涨幅较上月也没有扩大������。

与上年同期相比����,2019年3月一线城市平均同比下跌1.423%����,这主要是由于上海同比下跌7.95%拉低平均值的结果���。北京����、深圳实际均同比微涨,其中北京同比上涨1.5%����,深圳同比上涨1.85%���。

准一线城市房价涨幅有所扩大�����,部分城市涨速提升较快������。纬房指数监测显示�����,2019年3月�����,准一线城市房价平均环比上涨1.8%�����,环比涨幅比上月扩大1.368个百分点������。其中苏州环比上涨3.31%�����,比上月扩大2.68个百分点;杭州环比上涨2.37%�����,比上月扩大1.72个百分点;重庆环比上涨1.46%�����,比上月扩大1.32个百分点;天津环比上涨1.46%�����,比上月收窄0.25个百分点������。

二线城市房价涨幅略有扩大�����,部分上年跌幅较大的城市房价反弹也较快�������。纬房指数监测显示�����,2019年3月二线城市房价平均环比上涨0.923%�����,环比涨幅比上月扩大0.424个百分点�������。经历了2018年的连续下跌后�����,厦门首次出现了连续4个月�����、成都出现了连续3个月的环比上涨�������。2019年3月�����,厦门环比上涨3.16%�����,比上月扩大1.56个百分点;成都环比上涨1.93%�����,比上月扩大0.12个百分点�������。但与上年同期相比�����,2019年3月厦门房价下跌5.28%�����,成都房价下跌14.93%�������。

三四线城市房价涨幅略有收窄����,“小阳春”基础并不牢固�����。

纬房指数监测显示���� �,2019年3月���� �,三四线城市房价平均环比上涨0.196%���� �,涨幅比上月收窄0.213个百分点��� �。118个三四线样本城市中���� �,上涨的城市为72个���� �,比上月减少2个��� �。三四线城市中的上涨城市占比为61%���� �,比上月减少1.7个百分点��� �。2019年3月���� �,廊坊(燕郊)房价环比上涨3.32%���� �,涨幅比上月收窄4.18个百分点��� �。这也是廊坊(燕郊)房价经历2017-2018年大跌之后的连续4个月快速上涨��� �。

预测:一二线城市以小涨为主����,少数城市可能较快上涨����。

在城市化大背景下����,一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区����,住房供求矛盾长期存在� ���。部分一二线城市如北京����、上海����、厦门����、成都等已经经历了一波市场调整����,房价下跌空间相对较小����,而潜在的上涨压力相对较大� ���。

从外部环境看�����,宏观政策的方向将由保障总量需求逐步转向提升微观效率����。但在国内经济存在下行压力的条件下�����,宏观政策尚难以出现实质性大幅收紧�����,货币环境总体仍将松紧适度����。这意味着市场利率仍将处于在合理区间的下限�����,从而首套房贷利率也很难再度回升到2018年的水平�����,这在一定程度上仍有利于楼市的回升����。

从房地产政策看�� ���,在中央重申“房子是用来住的�� ���,不是用来炒的”的背景下�� ���,一二线城市房地产调控政策将保持其延续性与稳定性�� ���,部分热点城市还可能针对住房投资需求出台更进一步调控举措��� 。由于一二线城市住房总价高������、对融资杠杆的依赖度大�� ���,在调控政策坚持“房住不炒”的条件下�� ���,一二线城市房价上涨仍将受到很大制约��� 。短期内一二线城市房价总体以小涨或微涨为主�� ���,难以出现大涨��� 。

部分二线城市调控手段机制尚不完善�����,且政策对市场的反应与效力传导也需要一定时间�����,短期内少数二线城市仍可能较快上涨�������。

报告关于住房市场的短期预测还认为��,三四线城市“小阳春”趋于消退��,房价将稳中有降�����。

从城市化总体格局看����,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低����,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃����,房价持续上涨动力不足����。

从三四线城市自身发展看����,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大����,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出����,但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大����。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小����。

2019年初局部楼市的“小阳春”� ����,与外部环境的好转及房价预期向乐观转变有很大关系���。在经济政策强调提升微观效率����、房地产调控坚持“房住不炒”的条件下� ����,三四城市局部“小阳春”将自行消退� ����,房价仍将趋于稳中有降���。

报告建议�����,把好货币供应总闸门�����,避免大水漫灌或突击性信贷;以差别化信贷政策为主抓手�����,实现对住房投资投机的精准抑制�����,房价潜在上涨压力较大的城市�����,可通过升级二套以上房贷的认定条件以精准抑制投机;加强房价预期管理�����,保持政策的连续性与稳定性��� �。

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